최고가매수신고인과 임대차계약을 체결한 경우 주택임대차보호법이 적용되는지 알려주세요

Question

안녕하세요. 최고가매수신고인과 임대차계약을 맺어도 주택임대차보호법이 적용될 지 혹시 알아볼 수 있을까요?

저는 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 A와 임대차계약을 체결했습니다. 그렇게 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 계약서에 확정일자를 받았습니다.
저는 주택임대차보호법상의 우선변제권을 취득할 수 있을까요?

Answer 1

주택임대차보호법 제2조는 “이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다”고 규정하고 있습니다. 이 때, 주택임대차보호법이 적용되는 임대차에 대하여 판례는, “주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다.”고 하였 습니다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조). 따라서, 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 乙로부터 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로는 甲이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득하였다고 볼 수 없습니다(대법 원 2014.2.27. 선고 2012다93794 판결).