미등기 전세계약에도 주택임대차보호법이 적용되는지에 관해 무료법률상담 받고 싶습니다

Question

안녕하세요. 임대차 변호사님들과 주택임대차보호법과 관련해서 무료법률상담을 받아보고 싶습니다. 저는 현재 전세계약을 맺고 주택에 거주하고 있는데, 전세권 설정등기는 하지 않은 상태입니다. 이렇게 월 차임을 지급하지 않는, 미등기 전세계약도 주택임대차 보호법이 혹시 적용되나요?

Answer 1

주택임대차보호법 제12조는 “주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여는 이 법을 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다.”고 규정하여 미등기 전세에 주택임대차보호법이 준용됨을 밝히고 있습니다. 관련 하급심 판결에서는 “전세권이라 함은 차임을 정기적으로 지급하는 대신 부동산 사용권 설 정에 관한 계약시에 일정액의 목돈인 이른바 전세금을 지급하고 그 이자를 차임과 상계하기로 하여 타인의 부동산을 그 용도에 좇아 점유·사용·수익할 수 있는 권리이고, 이러한 권리에 대한 공시방법으로써 등기를 경료하느냐의 여부에 따라 민법이 정하고 있는 물권으로서의 전세권과 미등기전세 이른바 채권적 전세권으로 구분 되는 것이며, 반면 임대차라 함은 당사자 일방이 상대방에게 어떤 물건을 사용·수 익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약으로서 주로 차임의 지급방법에 따라 전세와 구별된다.”고 판시하고 있습니다(대전지방법원 천안지원 1999. 2. 25. 선고 98가합2948 판결). 이처럼 전세권과 미등기전세 그리고 임차권이 개념상 구별되기는 하지만, 동법 제12조에 의해서 미등기전세의 경우에도 주택임대차보호법이 적용된다 할 것입니다.