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임대인 임의로 임차인의 주민등록을 일시 이전한 경우의 효력 질문

2020.01.27

안녕하세요. 임차인의 주민등록을 일시 이전했을 경우 그 효력에 대해서 질문드리고 싶습니다.

저는 A로부터 주택을 전세보증금 3,000만원에 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 마쳤습니다.
그런데 A는 은행에서 유리한 조건으로 대출을 받을 목적으로 저의 주민등록을 일방적으로 다른 곳으로 이전하였다가 은행의 근저당권이 설정된 후 다시 전입시켰습니다.
이 경우에 저의 대항력은 어떻게 되는지요?

로앤굿
변호사 답변
2020.01.27
「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다.그리고 임차인의 대항요건이 언제까지 유지되어야 하는 것인지에 관하여 판례는 “주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 하는 것이다.”라고 하였습니다(대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1695 판결, 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결).그러므로 위 사안과 같이 집주인이 근저당권을 설정하면서 임차인 몰래 임차인의 주민등록을 이전한 다음 근저당권설정등기가 완료되자 다시 전입신고를 한 경우 임차인의 대항력이 상실되는지 문제됩니다.이에 관하여 판례는 “주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 주택임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 경우, 주택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다.”라고 하였습니다(대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다37012 판결).따라서 甲은 대항력을 상실하지 않았다고 할 것입니다.
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