간접점유자의 주민등록이 주택임대차의 유효한 공시방법이 되는지 문의드립니다

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:04 오전

안녕하세요. 간접점유자 주민등록이 주택임대차의 유효한 공시방법이 될 수 있을지 문의드리고 싶어 이렇게 글을 남깁니다.

저는 다가구주택의 일부에 관하여 임대차계약을 체결한 후 건물소재지로 주민등록전입신고를 마치고, 그 임대차계약서에 확정일자까지 받았습니다.
그런데 이후 저는 위 임차한 건물부분에 직접 거주하지 않고, 동생과 그 가족들로 하여금 입주하게 하였는데, 동생은 위 건물소재지로 주민등록을 이전하지는 않았습니다.
한편, A는 동생이 거주하기 시작한 이후에 비로소 위 다가구주택의 나머지 일부에 관하여 임대차계약을 체결하고 입주하였습니다.
향후 위 다가구주택에 대한 경매절차에서 제가 A보다 우선하여 임대차보증금을 변제받을 권리가 있을까요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:04 오전
「주민등록법」 제6조 제1항은 “…30일 이상 거주할 목적으로 그 관할 구역에 주소나 거소를 가진 주민은 이 법의 규정에 따라 등록하여야 한다.”라고 규정하고 있습니다. 그런데, 유사한 사실관계가 문제된 사건에 관하여 판례는 “주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있을 것이나, 그 경우 당해 주택에 실제로 거주하지 아니하는 간접점유자인 임차인은 주민등록의 대상이 되는 '당해 주택에 주소 또는 거소를 가진 자'가 아니어서 그 자의 주민등록은 주민등록법 소정의 적법한 주민등록이라고 할 수 없고, 따라서 간접점유자에 불과한 임차인 자신의 주민등록으로는 대항력의 요건을 적법하게 갖추었다고 할 수 없으며, 임차인과의 점유매개관계에 기하여 당해 주택에 실제로 거주하는 직접점유자가 자신의 주민등록을 마친 경우에 한하여 비로소 그 임차인의 임대차가 제3자에 대하여 적법하게 대항력을 취득할 수 있다고 할 것이다.”라고 판시한 바 있습니다(대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결). 그렇다면, 甲은 그 임차부분을 직접 점유하지 않고 동생인 乙로 하여금 이를 점유하게 함으로써 간접점유한 것에 불과하므로, 甲이 제3자에 대하여 대항력을 취득하기 위하여는 임차부분을 직접 점유하고 있는 乙이 자신의 주민등록을 마쳐야 하는데, 乙은 위 건물 소재지로 주민등록을 이전하지 않았다는 것이어서 결국 甲의 임대차는 「주택임대차보호법」 제3조 제1항 소정의 대항요건을 갖추지 못한 것이 됩니다. 따라서 향후 건물에 관한 경매절차에서 甲은 丙에 대하여 임대차보증금의 우선변제를 주장할 수도 없습니다.