우선변제권 요건으로서 주택의 인도 및 주민등록의 존속기간 종기 질문

Question

안녕하십니까? 주택임대차보호법상 소액임차인 우선변제권 요건에 해당하는 주택의 인도와 주민등록의 존속기간 종기에 대해 질문드리고 싶습니다.
저는 얼마 전에 제가 사는 주택에 대해 낙찰허가결정을 선고받았습니다.
저는 위 주택의 임차인인데, 제가 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다가 위 첫 매각기일 전에 전출하였습니다.
반면, 저와 같은 건물에 임차해 사는 A는 위 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마치고, 위 낙찰허가결정이 선고된 후에야 전출하였습니다.
그럼 A와 저 모두 임대차보증금에 관하여 우선변제를 받을 수 있나요?

Answer 1

「주택임대차보호법」 제3조 제1항에서 규정하고 있는 ‘인도와 주민등록’의 요건은 언제까지 유지되어야 하는지와 관련하여, 판례는 “법 제8조에서 임차인에게 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 법 제8조 소정의 임차인 이외에 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 한다고 봄이 상당하다고 할 것이다.”라고 판시한 바 있습니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결). 다만, 종래 구 민사소송법은 배당요구의 종기를 매각결정기일(경락기일)로 정하고 있었는데, 2002년 제정된 「민사집행법」에서는 관련 조항을 신설(제84조 제1항)하여 배당요구의 종기를 첫 매각기일 이전으로 앞당겼다는 점에 유의할 필요가 있습니다. 결국 甲은 우선변제의 요건을 배당요구의 종기까지 유지하지 못하여 우선변제권을 인정받을 수 없겠지만, 乙은 배당요구의 종기인 첫 매각기일을 지나 경락기일 이후까지도 인도와 주민등록의 요건을 유지하였으므로 주택임대차보호법상의 우선변제권을 인정받을 수 있습니다.