대항력을 갖춘 임차인이 그 임차권을 가지고 계약해제로 소유권을 회복한 매도인에게 대항할 수 있는지 질문 드립니다.

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:04 오전

안녕하세요. 임대차 관련 질문이 있어 글을 쓰게 됐습니다. 대항력을 갖춘 임차인이 그 임차권을 가지고 계약해제로 소유권을 회복한 매도인에게 대항할 수 있을까요?

저는 주택을 A라는 사람에게 얼마 전에 매도하였습니다. 그리고 B는 매수인 A로부터 위 주택을 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖추었습니다.
그런데, 그 후 저와 A 사이의 주택 매매계약이 해제되었습니다.
이 경우, B가 그 임차권을 가지고 계약해제로 소유권을 회복한 매도인인 저에게 대항할 수 있게 되나요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:04 오전
주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함되고(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 등 참조), 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용ㆍ수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며(대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309, 310 판결 참조), 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항 에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서 의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있습니다(대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결 등 참조). 따라서, 사안과 같은 경우, 매매계약의 매수인 乙로부터 그 계약의 해제 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인 丙이 그 임차권을 가지고 계약해제로 소유권을 회복한 매도인 甲에게 대항할 수 있다고 할 것입니다.