주민등록이 대항력의 요건을 충족시키는 공시방법 요건 문의

Question

안녕하세요. 제가 임대차 계약을 얼마 전에 맺었는데, 소정의 주민등록만으로 대항력의 요건을 충족할 수 있는지, 혹은 더 필요한 공시방법 요건이 있는지 문의드립니다.

저는 A 회사 소유 아파트를 임차하여 전입신고를 마치고 거주하고 있었습니다. 그러다가 A 회사가 B 회사로부터 위 아파트를 분양받아 자기 명의로 소유권이전등기를 경료하였고, 근저당권을 설정하였습니다.

저는 A 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 임차권의 대항력을 취득하였다고 볼 수 있을까요?

Answer 1

주택임대차보호법 제3조 제1항 에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 합니다(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026 판결 참조). 갑이 병 회사 소유 ○○아파트를 임차하여 전입신고를 마치고 거주하던 중, 을이 병 회사로부터 위 아파트를 분양받아 자기 명의로 소유권이전등기를 경료한 후 근저당권을 설정한 경우, 비록 임대인인 을이 갑과 위 임대차계약을 체결한 이후에, 그리고 갑이 위 전입신고를 한 이후에 위 아파트에 대한 소유권을 취득하였다고 하더라도, 주민등록상 전입신고를 한 날로부터 소유자 아닌 갑이 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자들이 보기에 갑의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식할 수 있었으므로 위 주민등록은 갑이 전입신고를 마친 날로부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이고, 따라서 갑은 을 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 임차권의 대항력을 취득하였다고 할 것입니다(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026 판결 참조). 따라서, 사안과 같은 경우, 甲은 乙 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 임차권의 대항력을 취득하였다고 할 것입니다.