대항력 있는 주택임차인이 임대인의 동의 받아 전대차한 경우의 효력 무료법률상담

Question

무료법률상담을 받아보고 싶습니다. 대항력 있는 주택임차인이 임대인의 동의를 받아 전대차했을 경우 효력은 어떻게 될까요?

저는 세입자가 집주인으로부터 전세보증금 5,000만원에 임차하여 주민등록전입신고를 하고 입주하여 거주하던 주택을, 집주인의 동의를 얻어 세입자로부터 역시 보증금 5,000만원에 전차하였습니다. 그렇게 주민등록전입신고를 하고 거주하던 중에 위 주택의 경매절차가 진행되었습니다.
제가 위 임차주택의 등기사항증명서를 열람한 결과 제가 세입자로부터 위 주택을 전차하기 직전에 채권최고액 1억원인 근저당권이 설정되었다는 사실을 알 수 있었습니다. 그리고 그 근저당권에 기하여 위 주택에 대하여 담보권실행을 위한 경매절차가 개시된 사실도 알게 되었습니다.
이 경우 저는 세입자의 대항력으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있을까요?

Answer 1

임대인의 동의를 받은 주택임차권의 전대에 관하여 판례는 “주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 가진다.”라고 하였습니다(대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정).또한, 판례는 “주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간 내에 전입신고를 마치고 주택을 인도 받아 점유를 계속하고 있다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다.”고 하였으며, “주택의 임차인이 제3자에게 전대한 이후에도 그의 임차권의 대항력이 소멸되지 아니하고 그대로 존속하고 있다면 임차인은 그의 임차권의 대항력을 취득한 후에 경료된 근저당권의 실행으로 소유권을 취득하게 된 자에 대하여 임대보증금반환청구권에 기한 동시이행항변권을 행사하여 그 반환을 받을 때까지는 그 주택을 적법하게 점유할 권리를 갖게 되는 것이고, 따라서 그로부터 그 주택을 전차한 제3자 또한 그의 동시이행항변권을 원용하여 위 임차인이 보증금의 반환을 받을 때까지 그 주택을 적법하게 점유·사용할 권리를 갖게 된다.”라고 하였습니다(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결, 1994. 6. 24. 선고 94다3155 판결, 1995. 6. 5.자 94마2134 결정).따라서 위 사안의 경우 귀하도 세입자의 대항력을 원용하여 위 주택의 경매절차 매수인에게 세입자의 임차보증금을 반환 받을 때까지 위 주택을 점유·사용할 권리가 있음을 주장할 수 있을 것입니다.