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임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 전대한 경우, 임대인의 제3자에 대한 손해배상청구나 부당이득반환청구가능에 대해 문의 드립니다

2020.01.27

안녕하세요. 만약에 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 전대했다면, 임대인의 제3자에 대한 손해배상청구나 부당이득반환청구가능한지 문의 드리고 싶습니다. 친절하게 알려주시면 감사하겠습니다.



저는 A로부터 주택을 임차하여 거주하였던 제 친구가 다른 지역으로 전근을 가게 되어 위 주택에서 더 이상 살 수 없게 되었다고 하여 친구에게 A의 동의 없이 위 주택을 전대받아 살게 되었습니다.

이를 알게 된 A는 저에게 불법 점유라고 하면서 차임 상당의 손해배상청구를 하겠다고 합니다.

이 경우 저는 A에게 손해배상의무를 부담하게 되나요?


로앤굿
변호사 답변
2020.01.27
임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 전대하지 못하고, 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제129조 참조). 따라서 귀하가 임대인의 동의 없이 임차권을 전대 받은 경우 임대인은 위와 같은 행위를 이유로 임대차계약을 해지하고, 건물의 인도를 청구할 수 있습니다.다만 위 사안에서처럼 임대인의 동의 없이 제3자에게 주택을 전대한 경우 임대인이 임차인과의 임대차계약을 해지하는 것이 아니라 제3자에게 직접 불법 점유라고 주장하며 차임상당의 부당이득반환 혹은 손해배상청구가 가능하는지가 문제될 수 있습니다. 판례는 “임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대하는 등의 방법으로 임차물을 사용ㆍ수익하게 하더라도, 임대인이 이를 이유로 임대차계약을 해지하거나 그 밖의 다른 사유로 임대차계약이 적법하게 종료되지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임청구권을 가지므로, 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임상당 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다”라고 판시하고 있습니다(대법원 2008. 2. 28. 선고 2006다10323 판결 등 참조).따라서 甲이 임대차계약을 해지하지 않는 상황에서 귀하에게 불법점유를 이유로 한 차임상당의 손해배상청구나 부당이득반환청구는 어려울 것으로 보입니다.
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