임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 전대한 경우, 임대인의 제3자에 대한 손해배상청구나 부당이득반환청구가능에 대해 문의 드립니다

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:04 오전

안녕하세요. 만약에 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 전대했다면, 임대인의 제3자에 대한 손해배상청구나 부당이득반환청구가능한지 문의 드리고 싶습니다. 친절하게 알려주시면 감사하겠습니다.

저는 A로부터 주택을 임차하여 거주하였던 제 친구가 다른 지역으로 전근을 가게 되어 위 주택에서 더 이상 살 수 없게 되었다고 하여 친구에게 A의 동의 없이 위 주택을 전대받아 살게 되었습니다.
이를 알게 된 A는 저에게 불법 점유라고 하면서 차임 상당의 손해배상청구를 하겠다고 합니다.
이 경우 저는 A에게 손해배상의무를 부담하게 되나요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:04 오전
임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 전대하지 못하고, 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제129조 참조). 따라서 귀하가 임대인의 동의 없이 임차권을 전대 받은 경우 임대인은 위와 같은 행위를 이유로 임대차계약을 해지하고, 건물의 인도를 청구할 수 있습니다.다만 위 사안에서처럼 임대인의 동의 없이 제3자에게 주택을 전대한 경우 임대인이 임차인과의 임대차계약을 해지하는 것이 아니라 제3자에게 직접 불법 점유라고 주장하며 차임상당의 부당이득반환 혹은 손해배상청구가 가능하는지가 문제될 수 있습니다. 판례는 “임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대하는 등의 방법으로 임차물을 사용ㆍ수익하게 하더라도, 임대인이 이를 이유로 임대차계약을 해지하거나 그 밖의 다른 사유로 임대차계약이 적법하게 종료되지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임청구권을 가지므로, 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임상당 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다”라고 판시하고 있습니다(대법원 2008. 2. 28. 선고 2006다10323 판결 등 참조).따라서 甲이 임대차계약을 해지하지 않는 상황에서 귀하에게 불법점유를 이유로 한 차임상당의 손해배상청구나 부당이득반환청구는 어려울 것으로 보입니다.