임대차 전문변호사님, 임차권의 양수인 내지 전차인이 원래 임차인이 가지는 우선변제권을 행사할 수 있는지 질문하고 싶습니다.

Question

안녕하세요. 임대차 전문변호사님에게 상담을 받고 싶습니다. 양수인이나 전차인이 우선변제권을 활용할 수 있는지 알고 싶습니다.

저는 임대인의 동의를 얻어 임차인인 A로부터 주택을 전대받았습니다.
A는 임대차계약당시 확정일자와 전입신고를 경료하였고, 임대인 B는 A에게 주택을 임대한 후 은행으로부터 대출을 받고, 근저당권을 설정하였습니다.
저 역시 A로부터 주택을 전대받으면서 전입신고를 경료하고 확정일자를 받아두었습니다.
이후 B가 대출금을 변제하지 못하여 은행의 경매신청으로 경매절차가 개시되었는데, 저는 은행 명의의 근저당권에 우선하여 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있을까요?

Answer 1

주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 주택을 인도받고 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 법 제3조 제1항의 대항요건과 확정일자를 받으면 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있고, 소액보증금의 경우에는 최우선으로 우선변제 받을 수 있습니다(법 제3조의 2 제2항, 법 제8조 제1항).사안의 경우에는 법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차권을 전대한 경우로, 양수인이나 전차인이 원래 임차인의 우선변제권을 행사 혹은 대위행사할수 있는지가 문제될 수 있습니다. 판례는 “주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다. 이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다”고 판시하고 있습니다(대법원 2010.06.10. 선고 2009다101275 판결 등 참조). 따라서 귀하는 원래 임차인인 乙이 가지는 우선변제권을 대위행사하여 경매절차에서 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있을 것으로 보여집니다.