양도담보권자의 주택임대인 지위 승계 법률상담

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:04 오전

양도담보권자는 주택임대인 지위를 승계받을 때 상황에 대해 법률상담을 받고 싶습니다.

저는 주택을 전세보증금 5,000만원에 계약기간 2년으로 임차하여 입주와 주민등록을 마치고 거주하고 있었습니다. 저는 제 채권자 A에 대한 채무담보로서 위 주택의 소유권을 A에게 이전해주었습니다.
그런데 저보다 선순위의 저당권자가 임차주택을 경매하였는데 저는 한 푼도 배당받지 못하였습니다. 이 경우 저는 담보의 목적으로 소유명의를 취득한 적이 있는 A에게 전세보증금반환청구를 할 수 있을까요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:04 오전
위 사안에서 양도담보권자인 乙도 「주택임대차보호법」 제3조 제3항의 양수인에 포함된다고 해석한다면 귀하가 乙에게 전세보증금반환을 청구할 수 있을 것이나, 위 조항의 양수인의 의미에 대하여 판례는 “주택임대차보호법 제3조 제2항(현행 주택임대차보호법 제3조 제3항)은 ‘임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.’라고 규정하는바, 위 규정에 의하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는 임차주택의 양수인이 되려면 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적·확정적으로 이전받게 되는 경우라야 한다.”라고 하였고(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결), 또한 “...매매, 증여, 상속, 공용징수 등에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자 등은 위 조항에서 말하는 임차주택의 양수인에 해당된다고 할 것이나, 이른바 양도담보의 경우에는 채권담보를 위하여 신탁적으로 양도담보권자에게 주택의 소유권이 이전될 뿐이어서, 특별한 사정이 없는 한 양도담보권자가 주택의 사용·수익권을 갖게 되는 것이 아니고 주택의 소유권이 양도담보권자에게 확정적·종국적으로 이전되는 것도 아니므로, 양도담보권자는 이 법 조항에서 말하는 양수인에 해당하지 않는 것이 타당하다.”라고 하였습니다(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결).위 판결에 의하면 양도담보권자는 주택임대차보호법 제3조 제3항에서 규정한 ‘양수인’에 해당하지 아니하므로 귀하는 양도담보권자인 乙에 대하여 전세보증금반환청구를 할 수 없고, 甲에 대해서만 전세보증금반환청구를 할 수 있습니다.