임대차 전문변호사님, 매각대금 납부 전 주택임차권에 대항력이 생긴 경우 매수인의 구제방법 알려주세요

Question

안녕하세요. 임대차 전문변호사님께 질문하고 싶은 게 있습니다. 글솜씨가 부족하더라도 잘 읽어주시면 감사하겠습니다.

저는 법원의 부동산경매절차에서 주택 및 대지를 매수하여 매각허가결정을 받았고, 매각대금지급기일이 지정되었습니다.
위 부동산에는 제1순위 근저당권(채권최고액 3,750만원)이 설정되어 있었고, 그 다음에 대항요건을 갖춘 주택임차보증금 5,000만원의 주택임차권이 존속하고 있었습니다. 그 주택임차권 다음에 채권최고액 4,500만원의 후순위 근저당권이 설정되어 있었는데, 후순위 근저당권의 실행으로 경매가 진행된 것입니다.
그런데 매각허가결정 후 제1순위 근저당권이 말소되고, 소멸될 것으로 예상되었던 후순위 주택임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됐습니다. 그리고 경매절차의 매수인인 저로서는 위 주택임차보증금에 대한 현실적인 부담이 증가하게 되어 위 부동산을 매수할 생각이 없어졌습니다.
이에 대한 구제방안은 없을까요?

Answer 1

「민사집행법」 제127조 제1항은 “제121조(매각허가에 대한 이의신청사유) 제6호(천재지변 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때)에서 규정한 사실이 매각허가결정의 확정 뒤에 밝혀진 경우에는 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.그리고 부동산에 대한 경매절차에서 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권과 후순위의 근저당권이 각각 존재하였다가 그 중 선순위 근저당권이 매각대금지급기일 이전에 매각 이외의 사유로 소멸하는 바람에 당초와 달리 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경된 경우는 위 「민사집행법」 제127조 제1항에서 규정하는 “부동산에 관한 권리관계가 변동된 때”에 해당한다고 할 것입니다(사례37참조).따라서 귀하와 같이 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 매수하였으나, 그 이후 매각대금을 납부하기 전에 선순위 근저당권이 소멸되어 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경되었다면 귀하는 위 규정을 근거로 매각허가결정에 대한 취소신청을 함으로써 구제를 받을 수 있을 것으로 보입니다.