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영등포구 변호사님, 가등기 후 증액된 주택임차보증금의 대항력은 어떻게 되나요?

2020.01.27

안녕하세요. 제가 영등포에 거주하고 있어서 그런데 영등포구 변호사님들과 법률상담을 하고 싶습니다.

저는 주택을 전세보증금 4,000만원에 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 마치고 거주하던 중, 계약기간이 만료되어 보증금 300만원을 인상해주었습니다.
그런데 위 보증금 300만원을 인상하기 1개월 전 위 주택에 대하여 A라는 사람에게 소유권이전청구권가등기가 설정되어 있었습니다. 만일 A가 본등기를 하는 경우 인상된 보증금 300만원에 대하여도 A에게 대항력을 주장할 수 있나요?

로앤굿
변호사 답변
2020.01.27
「주택임대차보호법」 제3조는 “①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ④임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다.그러므로 주택임차인은 입주와 주민등록을 마친 때에 대항력을 취득하게 되고, 임대차계약서상 확정일자를 받아두면 그 이후의 모든 권리자 보다 우선하여 변제받을 권리를 가지게 되는 것입니다. 그런데 위 사안에서와 같이 임차건물에서 거주하던 중 임대차보증금이 인상된 경우 그 인상 전에 설정된 다른 등기권리자와의 관계가 문제될 수 있습니다.이에 관하여 판례는 “주택임대차보호법의 적용을 받는 임대목적부동산에 관하여 제3자가 가등기를 하고, 그 가등기에 기하여 본등기가 마쳐진 경우에 있어서는 임대인과 임차인 사이에 그 가등기 후 그 보증금을 인상하기로 약정하였다고 하더라도, 그 인상분에 대하여는 그 등기권리자에게 대항하지 못한다 할 것이고, 이와 같은 이치는 그 임대차에 관한 등기가 되었거나 안되었거나 간에 다같이 적용된다.”라고 하였습니다(대법원1986. 9. 9. 선고 86다카757 판결).따라서 귀하는 乙이 가등기에 기한 본등기를 하게 된다면 인상된 보증금 300만원에 대하여는 대항력을 주장할 수 없고, 다만 가등기설정 전에 지급한 보증금 4,000만원에 대해서는 대항력을 주장할 수 있을 것입니다.
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