양천구 임대차 변호사님 문의드립니다. 대항력 갖춘 주택임차보증금을 지급한 매수인의 구상권 인정 여부에 대해

Question

양천구 임대차 변호사님께 문의드리고 싶습니다. 주택임차보증금을 지급한 매수인의 구상권 인정 여부에 대해 알고 싶습니다.

저는 강제경매절차에서 주택을 매수하였는데, 위 주택에 거주하고 있는 임차인이 「주택임대차보호법」상의 대항력을 갖추고 있었다고 합니다. 그래서 그 임차보증금을 지급하고 위 주택을 명도 받았습니다. 이 경우 저는 원래의 임대인을 상대로 임차보증금 상당의 금원을 구상할 수 있나요?

Answer 1

위 사안과 관련하여 판례는 “주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 구비한 후 임차주택의 소유권이 양도된 경우에는, 그 양수인이 임대인의 지위를 승계 하게 되고, 임차보증금반환채무도 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하며, 이에 따라 양도인의 위 채무는 소멸한다 할 것이므로, 주택양수인이 임차인에게 임차보증금을 반환하였다 하더라도, 이는 자신의 채무를 변제한 것에 불과할 뿐, 양도인의 채무를 대위변제 한 것이라거나, 양도인이 위 금액상당의 반환채무를 면함으로써 법률상 원인 없이 이익을 얻고 양수인이 그로 인하여 위 금액상당의 손해를 입었다고 할 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1993. 7. 16. 선고 93다17324 판결, 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결, 1998. 9. 25. 선고 97다28650 판결).따라서 경매절차의 매수인인 귀하가 대항력 있는 임차인에게 지급한 주택임차보증금은 원래의 임대인 甲으로부터 반환받을 수 없을 것으로 보입니다.