명의신탁자와 주택임대차계약을 한 경우의 대항력 문의

Question

안녕하세요. 명의신탁자와 주택임대차계약을 한 경우 대항력은 어떻게 되는지 문의드리고 싶습니다.

저는 실제소유자(명의신탁자)가 A이고 등기부상 소유자(명의수탁자)가 B인 아파트를 실제소유자인 A와 주택임대차계약을 체결하였습니다.
그런데 주위에서는 명의신탁의 경우에는 명의수탁자에게 소유권한이 있어 명의신탁자와 계약을 하면 집에서 쫒겨날 위험도 있고 나중에 「주택임대차보호법」상의 보호를 받지 못한다는 이야기를 주위사람들한테 들었습니다. 그런 경우에 저는 보호를 받을 수 없나요?

Answer 1

「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조는 명의신탁약정의 효력에 대하여 “①명의신탁약정은 무효로 한다. ②명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다. ③제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.”라고 규정하고 있습니다.또한 판례는 “주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 명의신탁자 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 할 것이고, 이 경우 임차인은 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있는 반면 명의수탁자는 임차인에 대하여 그 소유자임을 내세워 명도를 구할 수 없다.”고 하면서 “주택의 명의신탁자가 임대차계약을 체결한 후 명의수탁자가 명의신탁자로부터 주택을 임대할 권리를 포함하여 주택에 대한 처분권한을 종국적으로 이전받는 경우에 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 이상 명의수탁자는 주택임대차보호법 제3조 제2항(현행 주택임대차보호법 제3조 제4항)의 규정에 의하여 임차인과의 관계에서 그 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 보아야 한다.”라고 하였습니다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결, 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다49753 판결 등 참조).따라서 귀하와 임대차계약을 체결한 명의신탁자 甲은 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 자라고 할 것이므로 명의수탁자인 乙에게 대항할 수 있다 할 것입니다.