전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 경우 임차인이 대항력을 취득하는지 법률상담 요청

Question

안녕하세요. 로앤굿 법률상담을 신청합니다. 전차인으로서 주택을 인도받아 주민등록을 마쳤을 때, 임차인이 대항력을 취득할 수 있을까요?

상황은 다음과 같습니다.

저는 A로부터 그의 소유인 주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 합니다)을 임차보증금 15,000,000원, 임차기간은 2015년 10월 15일부터 1년간으로 정하여 임차하기로 하는 임대차계약을 체결하였습니다.
제가 위 주택을 임차한 이유는, 제가 그의 소유인 다른 주택을 B에게 매도하였으나 그 주택이 비워지지 않아 B가 살 곳을 마련하기 위한 것이었습니다. 위 임대차계약 당시 임대인에게 그와 같은 사정을 모두 이야기하여 그로부터 B가 이 사건 주택에 거주하는 데에 동의를 받은 바 있습니다.
B는 2015년 10월 26일 경 이 사건 주택으로 그의 주민등록을 이전하고 이 사건 주택에 거주하다가 2016년 8월 20일 경 퇴거하였습니다.
한편 C는 2016년 6월 25일 경 A로부터 이 사건 주택을 매수하고 같은 해 7월 29일 그의 명의로 소유권이전등기를 경료하였습니다.
즉, 저는 주택임대인 A의 승낙을 받아 임대주택을 B에게 전대한 것입니다.
B는 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마쳤는데, 이 때 저는 C에게 대항할 수 있을까요?

Answer 1

주택임차인이 임차주택에 직접 점유하여 거주하지 않고 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다고 보아야 할 것입니다. 왜냐하면, 주택임대차보호법 제3조 제1항 에서 주택의 인도와 주민등록을 제3자에 대한 대항요건으로 정한 취지는, 주택의 인도와 주민등록으로 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 공시될 수 있기 때문이라고 할 것인데, 설사 임차인이 주택을 직접 인도받지 않았거나 자신의 주민등록을 임차주택으로 이전하지 아니하였다고 하더라도 임대인의 승낙을 받아 전대를 하고 그 전차인이 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤다면 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실은 충분히 공시될 수 있고 이러한 경우 다른 공시방법도 있을 수 없으므로, 승낙 있는 전차인이 주택을 인도받고 그의 주민등록을 마친 때로부터 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 취득하게 된다고 볼 것이고 그렇게 보더라도 제3자는 불측의 손해를 입을 염려가 없고, 또한 이렇게 해석하는 것이 서민의 주거생활의 안정을 보호하려는 위 법의 취지에도 부합하기 때문입니다(대법원 1994.6.24.선고 94다3155 판결 참조). 따라서, 사안과 같은 경우, 丙이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마쳤다면 甲이 제3자에 대하여 대항력을 취득한다고 할 것입니다.