최선순위 전세권자와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 주택임차인이 전세권자로서 배당요구 시 대항력을 행사할 수 있는지 질문 있습니다

Question

안녕하세요. 임차인이 배당요구 시 보증금을 모두 변제받지 못했을 경우, 대항력을 행사할 수 있는지 여쭤보고 싶습니다.

저는 주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마쳤습니다. 그리고 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금(전세금액) 등에 있어서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하고 대항요건을 갖추었습니다.
이후 저는 최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었으나 아직 변제받지 못한 보증금이 남아있는데 매수인은 주택을 인도하라고 합니다
이러한 경우 저는 주택의 매수인에게 주택을 인도해야 할까요?

Answer 1

주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금(전세금액) 등에 있어서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면, 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지게 됩니다. 이러한 경우 전세권과 더불어 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추는 것은 자신의 지위를 강화하기 위한 것이지 원래 가졌던 권리를 포기하고 다른 권리로 대체하려는 것은 아니라는 점, 자신의 지위를 강화하기 위하여 설정한 전세권으로 인하여 오히려 주택임대차보호법상의 대항력이 소멸된다는 것은 부당하다는 점, 동일인이 같은 주택에 대하여 전세권과 대항력을 함께 가지므로 대항력으로 인하여 전세권 설정 당시 확보한 담보가치가 훼손되는 문제는 발생하지 않는다는 점 등을 고려하면, 최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있고, 그 범위 내에서 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 합니다(대법원 2010.07.26. 자 2010마900 결정). 따라서 甲이 최선순위 전세권자로서 배당받은 후 나머지 보증금의 범위 내에서, 임차주택의 매수인 乙은 임대인의 지위를 승계하게 되고 甲은 그 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있어 보증금을 반환받을 때까지 주택을 인도하지 않아도 됩니다.