대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 후 임대인과 합의하여 임차보증금을 증액한 경우, 주택임대차보호법상 대항력이 미치는 범위에 대해 상담받고 싶습니다.

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:04 오전

안녕하세요. 저당권설정등기 이전에 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 후 임대인과 합의하여 임차보증금을 증액하자고 제안했는데, 이에 대해 주택임대차보호법상 대항력이 미치는 범위를 알고 싶어 상담글을 씁니다.

대항력을 갖춘 임차인인 제가 거주하는 임차주택에 임대인의 채권자가 저당권설정등기가 경료했습니다. 그리고 저는 임대인과 임차보증금을 증액하기로 합의하고 임대인에게 초과된 임차보증금을 지급하였습니다.
이 경우 저는 저당권에 기하여 임차주택을 경락받은 A에게 A가 증액부분을 포함한 임대차보증금전부를 반환할 때까지 임차주택을 인도하지 않으려고 합니다.
이 부분은 법적으로 가능할까요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:04 오전
임차인이 임차건물에 관한 저당권설정등기 이전에 대항력을 갖춘 임차권을 취득한 경우에는 그 임차권으로써 저당권자에게 대항할 수 있음은 물론이나, 저당권설정등기 후에 임대인과 사이에 임차보증금을 증액하기로 합의하고 증액된 부분의 보증금을 지급하였다면 그 합의는 저당권자의 권리를 해하는 것이므로 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 것입니다. 따라서 임차인은 위 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자의 건물명도 청구에 대하여 증액 전 임차보증금을 상환받을 때까지 그 건물을 명도할 수 없다고 주장할 수 있을 뿐이고 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로써는 소유자에게 대항할 수 없는 것입니다(대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결 참조). 이러한 법리는 대항력을 갖춘 임차인이 체납처분에 의한 압류등기 이후에 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분을 지급한 경우에도 마찬가지로 적용된다고 합니다(대법원 2010.05.13. 선고 2010다12753 판결 참조). 따라서 임차인 甲은 위 저당권에 기하여 건물을 경락받은 丙의 건물명도 청구에 대하여 증액 전의 임차보증금을 상환받을 때까지 그 건물을 인도할 수 없다고 주장할 수 있을 뿐이고 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로써는 丙에게 대항할 수 없으므로 증액 후의 임차보증금 전부를 반환받을 때까지 임차주택을 인도하지 않겠다고 할 수는 없을 것입니다.