주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인은 권리신고를 하지 않더라도 경매절차상 이해관계인이 되는지

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:04 오전

안녕하세요. 대항요건을 갖춘 임차인은 권리신고를 하지 않더라도 경매절차상 이해관계인이 될 수 있을까요?

저는 임차주택을 인도받고 전입신고 및 확정일자를 받았다가 임차주택에 대한 경매 진행사실을 알지 못한 채 위 임차주택에서 전출하였습니다. 그리고 배당요구 종기 후에야 제 모친이 위 임차주택에 전입하였습니다.
한편 저는 경매법원으로부터 경매진행사실에 관한 통지도 받지 못해서 배당요구 종기 전에 권리신고를 못했습니다.
이 때 대항력을 갖춘 임차인이었던 저는 경매법원에 권리신고를 꼭 했어야 할까요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:04 오전
민사집행법 제85조는 “법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 명하여야 한다.”고 규정하고 같은법 제90조 제4호는 “부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람”은 경매절차의 이해관계인이라고 규정하고 있습니다. 그러나 경매절차에 있어서 부동산현황조사는 매각대상 부동산의 현황을 정확히 파악하여 일반인에게 그 부동산의 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예상 밖의 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있는 것이고, 매각절차의 법령상 이해관계인에게는 매각기일에 출석하여 의견진술을 할 수 있는 권리의 행사를 위해 매각기일 등 절차의 진행을 통지하여 주도록 되어 있는 반면, 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이라고 하더라도 매각허가결정 이전에 경매법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고하지 않는 한 집행관의 현황조사결과 임차인으로 조사·보고되어 있는지 여부와 관계없이 이해관계인이 될 수 없으며, 대법원예규에 따른 경매절차 진행사실의 주택임차인에 대한 통지는 법률상 규정된 의무가 아니라 당사자의 편의를 위하여 경매절차와 배당제도에 관한 내용을 안내하여 주는 것에 불과하므로, 이해관계인 아닌 임차인이 위와 같은 통지를 받지 못하였다고 하여 경매절차에 위법이 있다고 다툴 수 없다는 것이 대법원의 판례(대법원 1999. 8. 26.자 99마3792 결정 등 참조)입니다. 따라서 甲이 대항력을 갖춘 임차인이라고 하더라도 경매절차가 개시되면 그 권리를 신고하여야 하고, 법원에서 경매개시에 관한 통지가 오지 않아 권리신고를 못하였다고 하더라도 그로 인하여 발생한 손해에 대하여 국가배상을 청구할 것은 아닙니다.