임대차계약 목적이 기존 채권을 회수하려는 것일 경우 주택임대차보호법상의 대항력이 인정되는지 법률상담 받고 싶습니다

Question

안녕하세요. 법률상담을 받고 싶어 글 남깁니다. 임대차목적이 주택의 사용이 아니라 기존채권 회수가 목적일 경우에도 대항력이 인정받을까요?

사정은 다음과 같습니다.

저희 아버지는 A라는 아버지 친구분에게 대여한 돈 중 일부인 5천만원을 임대차보증금으로 대체하기로 했습니다. 그리고 A 소유의 주택(시가 5600만원)에 관하여 A와 임대차계약을 체결하고 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 거주하였습니다.
한편 저희 아버지도 A에게 대여한 돈 중 일부인 1억3천만원을 임대차보증금으로 대체하기로 하고 A 소유의 주택(시가 1억3천만원)에 관하여 A와 임대차계약을 체결하고 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 거주하고 있었습니다.
현재 A 소유의 주택(시가 5600만원)은 B가 그 소유권을 취득하였습니다.
이 때 저는 A 대신에 B에게 임대차보증금을 반환받을 수 있을까요?

Answer 1

주택임대차보호법(이하 ‘법’이라 한다)의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고( 제1조), 법 제3조 제1항에서 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 여기에 더하여 법 제3조의2 제2항에서 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매시 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있도록 한 것은, 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하여 형식적으로 주택임대차로서의 대항력을 취득한 외관을 갖추었다고 하더라도 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 대항력 있는 임차인으로 보호받아 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 채권을 회수하려는 것에 있었던 경우에는 그러한 임차인에게 주택임대차보호법이 정하고 있는 대항력을 부여할 수 없습니다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결 등 참조). 따라서 甲과 乙이 乙의 丙에 대한 대여금 채권 중 일부를 임대차보증금으로 대체하여 丙과 임대차계약을 체결하는 방식으로 대항력을 취득하고 있었고, 丙임차주택의 시가와 이 사건 임대차보증금의 액수 등에 비추어 보면, 甲이 丙과 임대차계약을 체결한 것이 임차주택의 사용, 수익을 목적으로 하였다기보다는 대항력 있는 임차인으로 보호받아 乙의 丙에 대한 대여금채권을 우선변제받으려는 것이 주된 목적이 아니었는가 하는 의심이 들기에 충분하므로 위와 같은 경우에는 대항력을 행사하기 힘들 것으로 보이는바, 丁에게 임대차보증금을 반환받을 수 없을 것입니다.