임대차 변호사님, 배당요구한 임차인이 배당요구시의 주장과 달리 낙찰자에게 대항력을 행사하는 것이 가능할까요?

Question

안녕하세요. 임대차 변호사님께 문의드리고 싶은 내용이 있습니다. 경매에서 배당요구한 임차인이 배당요구시 주장과 달리 낙찰자에게도 대항력을 행사할 수 있는지 알고 싶습니다.

저는 대항력과 우선변제권을 겸유한 주택임차인입니다. 임차주택에 대하여 경매절차가 개시되자 경매법원에 임대차가 종료되었다고 주장하는데, 임차인으로서 권리신고 및 배당요구를 하였습니다.
이에 임대인은 임대차기간을 연장하여 임대차기간이 종료되지 아니하였다는 취지로 배당이의의 소를 제기하였습니다. 그런데 저는 답변서도 제출하지 않고 제1회 변론기일에 출석하지 않아 임대인이 의제자백에 의해 승소하게 되었고 그 결과 저는은 임대차보증금을 전혀 반환받지 못하게 되었습니다.
한편 임차주택을 경락받은 A라는 사람은 저에게 임차주택을 인도하라고 합니다.
이러한 경우 저는 임대차기간이 종료되지 않았음을 주장하면서 주택인도를 거부할 수 있을까요?

Answer 1

임대차가 종료된 경우에 배당요구를 한 임차인은 우선변제권에 의하여 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받을 수 있으므로, 이와 같은 경우에 일반 매수희망자(낙찰자 포함)는 그 주택을 낙찰받게 되면 그 임대차에 관한 권리·의무를 승계하지 않을 것이라는 신뢰하에 입찰에 참가하게 되는 것인바, 이러한 믿음을 기초로 하여 낙찰자가 임대차보증금을 인수하지 않을 것이라는 전제하에 낙찰이 실시되어 최고가 매수희망자를 낙찰자로 하는 낙찰허가결정이 확정되었다면, 그 후에 이르러 임차인이 배당요구시의 주장과는 달리 자신의 임대차기간이 종료되지 않았음을 주장하면서 우선변제권의 행사를 포기하고 명도를 구하는 낙찰자에게 대항력을 행사하는 것은, 임차인의 선행행위를 신뢰한 낙찰자에게 예측하지 못한 손해를 입게 하는 것이어서 위와 같은 입장 변경을 정당화할 만한 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용될 수 없습니다(대법원 2001.09.25. 선고 2000다24078 판결 참조). 따라서 甲은 임대차기간이 만료되었음을 전제로 배당요구를 한 이상 乙은 배당이의의 소에 응소하여 그 결과에 따라 우선변제권을 행사할 수 있을 뿐입니다. 甲의 배당요구로 인하여 경매절차에 참가한 이해관계인들의 신뢰 또한 보호되어야 하기 때문입니다. 결국 甲은 임대차기간에 관한 주장을 번복하여 경매낙찰자에게 대항력을 행사할 수 없으므로 丙에게 주택을 인도하여야 할 것입니다.