주택임차인이 법인인 경우 주택양수인이 임대인의 지위를 당연히 승계하는지 질문있습니다

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:04 오전

안녕하세요. 임대차 변호사님들에게 질문이 있습니다. 주택양수인의 임대인 지위 승계에 대해 알고 싶습니다.

 저희 회사는 주택임대차계약을 체결한 주택임차인입니다. 이후 임대인 A는 임대주택을 B에게 양도하였습니다. 이 경우 저희 회사는 B에게 임대차보증금의 반환을 구할 수 있을까요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:04 오전
주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항의 규정에 의하면, 주택의 임차인은 건물에 입주하고 주민등록을 함으로써 제3자에 대하여 대항력을 갖추게 되고, 대항력이 구비된 후에 임차 건물이 양도된 경우 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 하고 있으며, 이 경우 임차보증금반환채무는 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸하는 것으로 해석할 것이나(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결 참조), 법인에게 주택을 임대한 경우에는 법인은 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없으므로(대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결 참조), 임대인이 위 임대주택을 양도하더라도 그 양수인이 주택임대차보호법에 의하여 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것은 아니고, 따라서 임대인의 임차보증금반환채무를 면책시키기로 하는 당사자들 사이의 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임차보증금반환채무는 소멸하지 않습니다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결 참조). 따라서 甲회사는 주택임대차보호법상 대항요건을 갖출 수 없는 법인이므로 임대주택 양수인 丙에게 乙의 임대인 지위를 승계한다는 이유로 대항할 수는 없습니다. 다만 임대인 乙은 여전히 甲에게 임대차보증금반환의무가 있습니다.