대항력을 갖춘 임차인의 배당요구를 임대차계약 해지의 의사표시로 볼 수 있는지 전화상담 바랍니다.

Question

임대차 변호사님들과 전화상담 받아보고 싶습니다. 대항력을 갖춘 임차인 배당요구를 임대차계약 해지의 의사표시로 볼 수 있을까요? 전화는 하루 중에 언제든 주셔도 괜찮습니다.

저는 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인입니다. 임차주택에 대하여 임차기간 만료 전에 경매개시결정되자 배당요구를 하였습니다.
이 경우 임대차계약은 종료되는 것일까요? 종료되는 것이면 임대차보증금을 반환받고 싶은데 법적으로 가능할까요?

Answer 1

주택임대차보호법 제3조의2 제1항의 규정에 의하면, 제3자에 대한 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있으나, 다만 위와 같은 요건을 갖춤으로써 우선변제권이 있는 주택임차인이라고 하더라도, 그 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면, 그 경매절차에서 우선순위에 따른 배당을 받을 수 없습니다. 한편, 임차주택이 경매되는 경우에 그 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 임대차기간이 만료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표시하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있고, 경매법원이 임대인에게 배당요구 사실의 통지를 하면 결국 임차인의 해지 의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되어 이 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이므로, 임대차관계는 그 배당요구 사실이 통지된 때에 해지로 종료되는 것이고(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 참조), 임차인이 경매법원에 배당요구를 하였다는 사실만으로 곧바로 임대차관계가 종료된다고 볼 수는 없습니다(대법원 1998.09.18. 선고 97다28407 판결 참조). 결국 임차인 甲의 배당요구는 임대차관계의 해지 의사표시로 볼 수 있고 경매법원을 통하여 임대인에게 임차인 甲의 배당요구사실이 통지되는 시점에 임대차관계는 해지되는 것이므로, 아직 임대인에게 배당요구사실이 통지되지 아니하였다면 임대차관계가 종료된 것이 아니므로 임대차보증금 또한 당장은 반환받을 수 없을 것입니다.