임차주택의 경매시 우선변제권을 행사하지 아니한 임차인의 대항력 상담 | 로앤굿

Question

임차인 대항력에 대해 상담을 받고 싶어 이렇게 글을 쓰게 됐습니다.  저는 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인입니다. 그런데 개인적인 사정이 생겨 임차주택에 대한 경매절차에서 배당요구를 하지 못했습니다. 그런데 임차주택을 경락받은 A는 저에게 빨리 주택을 인도하라고 합니다. 이러한 경우 저는 A에게 주택을 인도해주어야 하나요? | 로앤굿

변호사 · Accepted Answer

로앤굿 변호사 - 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 있습니다. 임대주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있고, 같은법 제4조 제2항은 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다고 규정하고 있으며, 같은법 제8조 제1항은 임차인은 소액의 보증금에 관하여 다른 담보권자 보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다고 규정하고 있는바, 임차인의 보호를 위한 위 규정들의 취지에 비추어 위 규정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 소액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두 가지 권리중 하나를 선택하여 행사할 수 있습니다(대법원 1986.07.22. 선고 86다카466 판결 참조).  따라서 임차인 甲이 임차주택에 관한 경매절차에서 배당요구를 하였다면 우선변제권을 행사할 수 있었음에도 불구하고 배당요구를 하지 아니하였다고 하더라도 임차인 甲에게는 어떠한 권리를 행사할 것인지에 대한 선택권이 있으므로 이후 양수인에게 대항력을 행사함에는 장애가 없으므로, 임차주택 경락인인 乙에게 임대차기간이 종료하기 전까지 주택을 인도해주지 않아도 됩니다.