경락허가결정이 취소됐는데, 경락대금 미납으로 재경매를 할 경우, 임차인의 대항요건이 존속되어야 할 종기에 대해 문의드립니다

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:04 오전

안녕하세요. 경락허가결정이 취소되어 신경매를 하거나 경락허가결정 확정 후 최고가매수인의 경락대금 미납으로 재경매를 한 경우, 임차인의 대항요건이 존속되어야 할 종기에 대해 문의드리고 싶습니다.

저는 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인입니다. 얼마 전에 임차주택에 대하여 경매절차가 개시되자 배당요구를 하였습니다.
그런데 이 사건 경매는 경락인이 대금을 완납하지 못하여 재경매가 진행되었고, 재경매절차의 경락인 또한 대금을 완납하지 못하여 재재경매가 진행되었습니다.
그렇게 재재경매가 되어서야 경락대금은 완납되었습니다. 그런데 저는 최초 경락기일까지는 임차주택에 주민등록이 되어있었으나 경락대금이 완납되기 전 다른 곳으로 전출하였습니다.
이러한 경우 저는 임대차보증금을 반환받을 수 있을까요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:04 오전
달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 임차인이 주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 그 대항력 및 우선변제권의 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 경매절차의 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 하는데(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결), 처음의 경락허가결정이 취소되어 신경매를 하였거나 경락허가결정의 확정 후 최고가매수인이 경락대금을 납부하지 아니하여 재경매를 한 경우에 있어서, '배당요구의 종기인 경락기일'이라 함은 배당금의 기초가 되는 경락대금을 납부한 경락인에 대하여 경락허가결정을 한 마지막 경락기일을 말한다고 보아야 합니다. 동일한 임차주택에 대하여 대항력을 가진 임차인이 중복하여 나타나거나 가장임차인이 나타남으로 말미암아 경매절차의 다른 이해관계인들에게 피해를 주거나 경매절차의 진행을 방해하는 것을 방지하여야 할 필요성은 배당요구가 있을 수 있는 최종 시한인 마지막 경락기일까지 존재하는 것이기 때문입니다(대법원 2002.08.13. 선고 2000다61466 판결 참조). 따라서 임차인 甲이 대항요건을 갖추었다고 하기 위해서는 신경매, 재경매절차가 이루어진다고 하더라도 최초 경락기일이 아니라 마지막 경락기일까지 주민등록이 존속하여야 할 것이므로 주택임대차보호법상 대항요건을 상실한 결과 최우선변제권 있는 금액을 제외한 임대차보증금은 반환받을 수 없을 것입니다.