전문변호사님, 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 소멸한 경우, 후순위 임차권의 대항력의 소멸 여부에 대해 질문있습니다.

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:04 오전

임대차 전문변호사님 질문 있습니다. 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 소멸했으면, 후순위 임차권의 대항력의 소멸되는지 알고 싶습니다.

저는 선순위 근저당권이 설정되어 있는 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 임차권의 대항력을 갖추었습니다.
그 후 후순위 근저당권이 설정되었고, 건물주의 채권자 A의 신청으로 강제경매절차가 개시되었습니다. 그렇게 낙찰허가결정이 고지되고, 대금지급기일이 지정되었습니다.
그런데 제가 임대인에게 임차권의 대항력이 유지될 수 있도록 임대인에게 선순위 근저당권을 말소하여 달라했습니다. 이에 임대인은 선순위 근저당권의 피담보채무를 변제하고 근저당권설정등기를 말소시켰습니다.
그 후 A는 대금지급기일에 대금을 지급하여 위 주택의 소유권을 취득하였는데, 저는 A에게 대항력을 주장할 수 있나요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:04 오전
부동산의 경매절차에 있어서 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력이 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니합니다( 대법원 1998. 8. 24. 자 98마1031 결정).따라서 甲의 경우 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 채무 변제에 따라 소멸되었으므로 임차권의 대항력을 낙찰인 丁에게 대항력을 주장할 수 있을 것으로 보입니다.