양수인이 보증금을 받지 못한 임차인에게 임대차 목적물의 인도를 청구할 수 있는지 문의

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:04 오전

안녕하십니까. 양수인이 보증금을 받지 못한 임차인에게 임대차 목적물의 인도를 청구할 수 있는지 문의드리고 싶습니다.

저는 2014년 5월경 임대차보증금 8,000만 원 임대차기간 2014년 5월 20일부터 2016년 5월 19일까지로 정한 임대차계약을 체결하고 2014년 5월 20일 이사 후 전입신고까지 마쳤습니다.
그런데 임대인은 2016년 4월 초경 집을 매도할 것이라면서 임대차기간이 종료되면 나가달라는 내용증명을 보내 왔습니다.
실제 임대인은 2016년 5월 30일경 다른 사람에게 집을 팔았고 저는 현재까지 임대차보증금을 받지 못한 채 계속 살고 있습니다.
그 후 새로운 집주인은 저와 예전 임대인 사이의 임대차계약이 이미 종료된 상태에서 자신이 집을 매수하였기 때문에 임대인 지위를 승계받지 않았다며 저에게 나가라고 하고 있습니다.
저는 누구에게 임대차보증금을 받아야 하며 이사를 가야하는 걸까요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:04 오전
「주택임대차보호법」 제4조 제2항은 “임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다”고 규정하고 있고, 같은 법 제3조 제3항은 “임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다”고 규정하고 있습니다. 甲이 임대차기간이 끝나기 1개월 전인 2016. 4월 초경 귀하에게 갱신거절의 통지를 하였기 때문에 임대차기간 경과로 2016. 5. 19. 임대차계약관계는 일응 종료됩니다. 그러나 귀하는 현재까지 임대차보증금을 반환받지 못하고 있으므로 「주택임대차보호법」 제4조 제2항이 정한 바에 따라 임대차관계는 존속되는 것으로 의제됩니다. 게다가 귀하는 2014. 5. 20. 이사 후 전입신고를 마쳐 대항력을 갖춘 상태이므로 결과적으로 丙은 임대차관계가 존속되는 중 임차주택을 양수한 것이므로 「주택임대차보호법」 제3조 제3항이 정한 바에 따라 종래 甲이 가지고 있던 임대인의 지위를 그대로 승계하게 됩니다. 따라서 귀하는 새로운 집주인인 丙을 상대로 임대차보증금 지급을 주장할 수 있고, 丙이 주택의 인도를 청구하는 경우 임대차보증금지급과 동시이행을 주장할 수 있으며, 동시이행관계가 유지되고 있는 한 집에 계속 거주한다고 하여 차임을 지급해야 하는 것도 아닙니다.