임대차기간 종료 직전에 한 해지통지의 효력 발생시점 법률상담

Question

임대차 법률상담을 받아보고 싶어서 이렇게 글 남깁니다. 계약 해지통지를 임대차기간 종료 직전에 했을 시 그 효력은 언제 발생하는지 알고 싶습니다.

저는 임대인인데, 임차인이 임대차기간 종료 이틀을 앞두고 이사를 가겠으니 당장 임대차보증금을 반환해달라고 합니다.
저는 임차인을 내보낼 생각이 없었으므로 한 달 전에 임대차계약갱신 여부를 묻지 않은 상태이고요, 하다못해 임대차보증금을 마련할 기간이라도 필요한데, 어떻게 해야 할까요?
제가 보증금을 반환하지 못 할 경우 손해배상도 해야 하는 건가요?

Answer 1

「주택임대차보호법」 제6조 제1항은 "임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다"고 규정하고 있습니다. 따라서 귀하나 상대방이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 갱신거절 등을 통지하지 아니하였다면, 임대차계약은 종전과 같은 조건으로 묵시적 갱신이 되었다고 할 것입니다. 한편 「주택임대차보호법」 제6조의2는 위와 같은 조항에 따라 계약이 갱신된 경우 임대차기간을 2년으로 본다는 규정에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다고 규정하고 있습니다. 즉, 임대차기간이 갱신된 후에는 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으나 실제 계약이 해지되는 것은 3개월이 지난 후라는 말입니다. 따라서 귀하가 문의하신바와 같이 상대방이 묵시적 갱신된 임대차계약을 바로 해지하겠다는 통지를 하였더라도 귀하는 3개월 동안은 약속한 차임을 받을 수 있고, 그 기간 동안 임대차계약이 존속됨을 주장하실 수 있습니다. 또한 귀하가 차임을 청구하고 그 기간 동안 임대차보증금을 반환하지 않는 것은 위법한 행위가 아닌바, 상대방이 귀하에게 손해배상을 청구할 수는 없다고 보입니다. 나아가 3개월이 지났더라도 상대방이 계속 건물에서 살고 있다면, 귀하는 차임상당액을 부당이득반환으로서 청구할 수 있습니다. 또한 상대방의 건물 인도의무와 귀하가 연체차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금의 반환의무는 동시이행의 관계인바, 상대방이 건물을 인도할 때까지 보증금에 대한 이자나 손해도 발행하지 않습니다.