임대인이 임대차기간이 끝나기 1개월 이내 해지통지를 한 경우 묵시적 갱신이 되는지 상담 바랍니다

Question

안녕하세요. 묵시적 갱신에 대해서 상담을 받아보고 싶어서 이렇게 글 올립니다.

저는 1998년 6월 15일에 아파트를 임대차기간 6월로 하여 임대한 후 해지 통지 없이 임대차계약을 갱신했습니다. 그러다 2006년 5월 25일에 계약 해지를 통지하여 현재 B에게 임대차보증금을 공탁하였습니다.
그 후 B는 소유자인 A의 요구에 따라 2009년 3월 2일에 아파트를 A에게 인도해 주었다고 합니다.
저의 2006년 5월 25일 계약 해지 통지가 효력이 있는지, 효력이 없는 경우 위 임대차계약은 언제 종료되었다고 볼 수 있을까요?

Answer 1

먼저, 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로서(민법 제618조 참조), 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립합니다. 따라서 甲과 乙 사이에 체결한 丙 소유의 아파트에 대한 임대차계약은 유효합니다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다38325 판결 등 참조). 다만 「주택임대차보호법」 제4조 제1항은 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”고 규정하고 있는바, 위 임대차계약의 임대차기간은 2년입니다. 그리고 「주택임대차보호법」 제6조는 제1항에서 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다”고 규정하고 있고, 제2항에서 “제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다”고 규정하고 있는바, 이에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 그 임대차기간은 2년입니다. 따라서 甲과 乙 사이에 임대차계약은 2년씩 묵시적으로 갱신되어 오다가 만료일이 2006. 6. 14.로 되었으며, 위 만료일로부터 1개월 내인 2006. 5. 25.자 甲의 해지 통지는 주택임대차보호법 제6조 제1항에 위배되어 효력이 없으므로 위 임대차계약은 2006. 6. 15. 이후에도 종전과 동일한 조건으로 2년간 갱신된 것으로 보아야 하고, 乙이 이 사건 아파트의 소유자인 丙의 요구로 이를 인도함으로써 위 임대차가 종료되었다고 할 것입니다(대법원 2012.1.27. 선고 2010다59660 판결).