월세로 전환된 금액이 과다한 경우 이를 돌려받을 수 있는지 상담해주세요

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:04 오전

안녕하세요. 임대차 변호사님들에게 상담받고 싶은 게 있습니다.

저는 2014년 11월경 집주인인과 임대차보증금 6,000만 원, 월세 60만 원, 임대차기간 2014년 12월 1일부터 2016년 11월 30일까지로 정하여 임대차계약을 체결하였습니다.
저는 2016년 10월 경 임대차보증금을 3,000만 원으로 감액하는 대신 월세를 100만원으로 올리겠다고 하였습니다.
이에 저는 계약서도 다시 쓰지 않고, 2016년 12월 1일경 건물주로부터 감액된 임대차보증금 3,000만 원을 돌려받았습니다. 2016년 12월 5일 건물주에게 12월분 월세를 100만 원을 지급하였습니다.
그런데 알아본 결과 위 월세로 전환된 금액이 과다한 사실을 알게 되었습니다.
제가 과다 지급한 월세가 얼마이고, 그 돈을 돌려받을 수 있을까요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:04 오전
「주택임대차보호법」 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 ①「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 또는 ② 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다고 합니다. 그리고 동법 시행령 제9조 제1항은 위 ①의 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할을 말하고, 같은 조 제2항은 위 ②의 "대통령령으로 정하는 이율"이란 연 3.5퍼센트를 말한다고 합니다. 그런데 2016. 12. 5. 기준 한국은행에서 공시한 기준금리는 연1.25%이고 위 연 3.5%를 더한 비율은 4.75%인바, 이것이 주택임대차보호법 시행령 제9조 제1항이 규정한 연 1할(연 10%)보다 낮습니다. 따라서 차임으로 전환된 3,000만원에 위 4.75%를 곱하여 12개월로 나눈 금액은 118,750원(30,000,000원 × 0.0475 ÷ 12개월)인바, 이를 초과해서 증액된 부분은 281,250원(40만 원 - 118,750원)입니다. 한편 「주택임대차보호법」 제10조의2는 “임차인이 제7조에 따른 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 제7조의2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다”고 규정하고 있습니다. 따라서 귀하는 임대인에게 「주택임대차보호법」 제7조의2이 정한 월차임 산정률을 초과하여 지금한 차임 부분인 281,250원을 돌려받을 수 있을 것으로 보입니다.