임차권한 없는 자로부터의 임대차 질문 드려요

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:05 오전

안녕하세요. 임차권한 관련해서 질문하고 싶습니다.

저는 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 A로부터 이 사건 주택을 임차하는 계약을 체결했습니다. 기존 임차인으로부터 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 다음날 A가 매각대금을 완납하고 B 주식회사에 이 사건 주택에 관하여 근저당권설정등기를 마쳤습니다.
이 경우 저에게 주택임대차보호법상 우선변제권이 있을까요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:05 오전
주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구됩니다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조). 甲은 종전 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 乙과 2007. 10. 13. 이 사건 주택에 관한 임대차계약을 체결한 후, 같은 달 23일 종전 임차인 丙로부터 이 사건 주택을 인도받은 乙로부터 이 사건 주택을 인도받아 같은 날 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았으며, 乙이 같은 달 24일 매각대금을 완납하고 피고에게 근저당권설정등기를 마쳐준 사실은 알 수 있으나, 乙이 최고가매수신고인이라는 것 외에는 위 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료는 기록상 찾아볼 수 없습니다. 그렇다면 甲이 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 乙로부터 2007. 10. 23. 이 사건 주택을 인도받고, 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 그 다음날인 2007. 10. 24. 00:00 우선변제권을 취득하였다고 단정한 것은, 주택임대차보호법상 적법한 임대권한에 관한 법리를 오해하거나 그에 관한 심리를 다하지 아니함으로써 판단을 그르친 것이다라고 보았습니다(대법원 2014. 2. 27 선고, 2012다93794 판결). 따라서 甲에게 주택임대차보호법상 우선변제권이 있다고 보기 어려울 것으로 보입니다. 다만, 甲이 소액임차인으로서 일정 금액을 최우선으로 배당받을 수 있는지 여부는 별개의 문제입니다.