분양계약 해제와 임차인 상담

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:05 오전

안녕하세요. 분양계약 해제 관해서 상담을 받고 싶습니다. 조속히 답변 주시면 감사하겠습니다.

저는 분양아파트 임차인으로 열쇠를 교부받아 입주하였고 주민등록도 하였는데, 다른 사정으로 분양계약이 해제됐습니다. 그리고 임대인인 수분양자가 주택의 소유권을 취득하지 못한 경우 저는 아파트 소유자인 분양자에 대하여 임차권으로 대항할 수 있을까요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:05 오전
주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함되고( 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 등 참조), 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용?수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며( 대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309,310 판결 참조), 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있습니다( 대법원 2003. 8. 22. 선고2003다12717 판결 등 참조). 임대인이 이 사건 분양계약상 이 사건 아파트에 입주하기 위하여 요구되는 의무를 다하지 못하였다고 하더라도 정상적으로 열쇠를 교부받아 임차인을 이 사건 아파트에 입주케 한 이상 이 사건 분양계약의 이행으로 이 사건 아파트를 인도받았다 봄이 상당하고, 이러한 지위에 있는 임대인으로부터 이 사건 아파트를 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인으로서는 분양계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 분양자에게 대항할 수 있다고 볼 것입니다(대법원, 2008.4.10, 2007다38908). 따라서 아파트 소유자인 분양자에 대하여 임차권으로 대항할 수 있을 것으로 보입니다.