임차권등기 후 배당요구를 하지 않는 임차인에 대한 배당이의 방법

Question

임대차 변호사님과 상담을 받고 싶습니다. 임차인에 대한 배당이의 방법에 대해 알고 싶습니다.

저는 주택 근저당권자입니다. 임차권등기명령에 의하여 제가 근저당권을 설정한 주택의 임차인은 임차권등기를 했습니다. 그런데 그 임차인이 경매절차에서 배당요구를 하지 않았는데도 배당이 됐다고 합니다. 그러면 후순위 권리자인 근저당권자로서 저는 위 배당에 대해 이의하여 배당액을 경정받을 수 있을까요?

Answer 1

「주택임대차보호법」 제3조의3 제5항은 “임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조 제1항 또는 제2항에 따른 대항력 및 제3조의2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항 또는 제2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의5는 “임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의해 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있습니다.또한 판례는, “임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로, 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 ‘저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자’에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 한다.”라고 하고 있습니다(대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결).따라서 乙은 후순위권리자인 甲에 우선하여 임차보증금을 변제받을 권리가 있고, 또한 배당요구 없이도 당연히 우선변제권을 가지는 자이므로 甲은 위 배당에 대해 이의하여도 구제받을 수 없다 할 것입니다.