배당요구 하지 않은 소액임차인의 매수인에 대한 대항력 질문

Question

안녕하세요. 소액임차인 매수인에 대항력에 대해 질문이 있어 글 남깁니다.

저는 근저당권 등 제3자의 권리가 설정되지 않은 서울 소재 주택을 임차보증금 4,000만원에 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 마쳤습니다. 그리고 그 후 집주인의 채권자가 임차주택에 대하여 강제경매를 신청하여 매각되었습니다.
그러나 저는 지방출장 등으로 바빠서 배당요구신청을 하지 못하였는데, 이 경우 제가 경매절차의 매수인에게 「주택임대차보호법」상의 대항력을 주장할 수 있나요?

Answer 1

관련 판례는 “주택임대차보호법 제3조의 규정에 의하면 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록전입신고를 마친 때에는 대항력이 발생하고, 이 경우에 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보도록 되어 있는바, 위 임차주택의 양도에는 강제경매에 의한 경락의 경우도 포함되는 것이므로, 임차인이 당해 경매절차에서 권리신고를 하여 소액보증금의 우선변제를 받는 절차를 취하지 아니하였다고 하여 임차주택의 경락인에게 그 임대차로써 대항할 수 없다거나 임차보증금반환청구권을 포기한 것으로 볼 수는 없다.”라고 하였습니다(대법원 1986. 7. 22. 선고 86다카466 등 판결, 1992. 7. 14. 선고 92다12827 판결).그러므로 귀하의 경우에도 경매절차에서 권리신고 겸 배당요구신청을 하지 않았다고 하여도 귀하의 주택임차권의 대항력을 주장함에 어떤 영향이 있는 것은 아닐 것입니다.따라서 귀하는 근저당권 등 제3자의 권리가 설정되지 않은 주택을 임차하여 대항요건을 갖추어 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는 경우에는 배당요구 여부와 관계없이 주택임차인으로서의 대항력을 주장할 수 있다고 하겠습니다.