소액임차인 최우선변제금 산정의 기준인 ‘주택가액’의 의미에 대해 무료전화상담 받고 싶습니다.

Question

안녕하세요. 주택가액 의미를 제 상황에 맞게 정확하게 설명을 듣고 싶습니다. 무료전화상담 신청하니 보시는 변호사님은 12시 이후에 전화 주신다면 감사하겠습니다.

저는 임차주택이 경매절차에서 매각되어 소액임차인으로서 권리신고 겸 배당요구신청을 하였습니다.
그런데 소액임차인이 다수이므로 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1의 범위 안에서만 소액임차인으로서 최우선변제를 받게 된다고 합니다.
이 경우 주택가액이란 매각대금을 의미하는지, 아니면 경매비용 등을 공제한 실제로 배당될 금액을 의미하나요?

Answer 1

「주택임대차보호법」 제8조 소정의 ‘주택가액’의 의의에 관하여 판례는 “주택임대차보호법 제8조 소정의 우선변제권의 한도가 되는 주택가액의 2분의 1에서 ‘주택가액’이라 함은 낙찰(매각)대금에다가 입찰(매수신청)보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰(매수신청)보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액이라고 봄이 상당하다.”라고 하였습니다(대법원 2001. 4. 27. 선고 2001다8974 판결). 따라서 위 사안에서 귀하 등의 소액임차인들도 위 주택의 매각대금의 2분의 1이 아닌 매각대금과 매수신청보증금의 배당기일까지의 이자, 몰수된 매수신청보증금이 있다면(재매각된 경우) 그 매수신청보증금 등의 합계금에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액의 2분의 1의 한도 내에서 최우선변제를 받게 될 것입니다. 참고로, 2016년 3월 31일부터 시행되고 있는 개정 「주택임대차보호법 시행령」은 최우선변제권을, ① 서울특별시의 경우에는 보증금이 1억원 이하인 경우에 한하여 3,400만원의 범위에서, ② 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역 중 서울특별시를 제외한 지역은 보증금이 8,000만원 이하인 경우에 한하여 2,700만원의 범위에서, ③ 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역을 제외한 광역시, 세종특별자치시 및 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시의 경우에는 보증금이 6,000만원 이하인 경우에 한하여 2,000만원의 범위에서, ④ 그 밖의 지역의 경우에는 보증금이 5,000만원 이하인 경우에 한하여 1,700만원의 범위에서 각각 인정하고 있습니다. 다만, 위 시행령 규정은 사회경제 상황에 따라 수시로 개정되고, 개정 시행령의 시행 이전에 임차주택에 근저당권 등의 담보물권 등이 설정된 경우에는 그 당시에 적용되던 시행령의 규정에 따르게 됨을 유의하시기 바랍니다.