강북구 임대차 변호사 추천해주세요. 주택임대차보호법을 악용해 임대차계약 체결 문의

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:05 오전

안녕하세요. 저는 강북구에 거주하는 주민입니다. 주택임대차보호법 악용 관련해서 문의드리고 싶은 게 있어 말씀 드립니다.

저는 공인중개사인 남편의 중개에 따라 근저당권 채권최고액의 합계가 시세를 초과하고 그에 따라 임의경매가 곧 개시될 것으로 예상되는 아파트를 임차했습니다. 임차할 당시에 소액임차인 요건에 맞도록 시세보다 현저히 낮은 임차보증금으로 계약했습니다. 그리고 당초 임대차계약상 잔금지급기일과 목적물인도기일보다 앞당겨 보증금 잔액을 지급하고 전입신고했습니다.  

만약 이대로 확정일자를 받으면, 저는 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 있나요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:05 오전
대법원은 “甲이 아파트를 소유하고 있음에도 공인중개사인 남편의 중개에 따라 근저당권 채권최고액의 합계가 시세를 초과하고 경매가 곧 개시될 것으로 예상되는 ○○아파트를 소액임차인 요건에 맞도록 시세보다 현저히 낮은 임차보증금으로 임차한 다음 당초 임대차계약상 잔금지급기일과 목적물인도기일보다 앞당겨 보증금 잔액을 지급하고 전입신고 후 확정일자를 받았는데, 그 직후 개시된 경매절차에서 배당을 받지 못하자 배당이의를 한 사안에서, 甲은 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것이므로 주택임대차보호법의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고”고 하여 이와 같은 사안의 경우 소액임차인의 최우선변제권을 행사할 수 없다고 판시하였습니다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결). 따라서 甲은 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 없습니다.