변호사 견적을 받고 싶다면 로앤굿에 회원가입하세요.
변호사 견적을 받고 싶다면 로앤굿에
회원가입하세요.
무료로 가입하기
변호사 견적을 받고 싶다면? 가입하고 이용하기

토지에 대한 최우선변제권 행사에 대해 상담받고 싶습니다

2020.01.27

안녕하세요. 임대차 변호사님들에게 상담받고 싶습니다. 잘 읽어주시고 빨리 답변 주시면 감사하겠습니다.

저는 토지와 그 지상 주택의 동일 소유자로부터 주택에 대한 임대차계약을 체결하여 거주하고 있었습니다. 그러다 임대인이 토지의 소유권을 제3자에게 매도했다는 걸 듣게 됐습니다.
그 후 임대차계약 기간이 만료되고 계약이 종료되었으나 보증금을 받지 못하고 있던 중에 소유권이 이전된 토지에 대한 강제경매가 개시되었습니다. 이 토지의 경매대금에 대하여 제가 소액임차인의 최우선변제권을 행사하여 배당받을 수 있나요?

로앤굿
변호사 답변
2020.01.27
대법원은 “대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 대지만이 경매될 경우에도 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 임차인은 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이러한 법리는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지라 할 것이다. 한편 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다.”고 판시하였습니다(대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결). 따라서 귀하는 위 판례에 따를 때 소유권이 제3자에게 이전된 토지에 대한 경매대금에 대해서도 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.
무료로 가입하기