전차인의 최우선변제권 행사 방법 질문

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:05 오전

전차인은 최우선변제권을 어떻게 행사할 수 있을지 방법을 알고 싶어 질문글 올립니다.

저는 주택 전차인입니다. 작년 연말에 임대인의 동의를 얻어 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로부터 주택을 전차하였습니다. 현재 주택은 경매 중인데, 경매절차에서 전차인인 저도 임차인의 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 있나요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:05 오전
대법원은 “주택임대차보호법 제3조 제1항 에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어 졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다. 이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 1356 판례공보 2010.7.15. 같은 법 제8조 제1항 에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항 에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다.”고 판시하였습니다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결). 따라서 위 판례에 따를 때 귀하와 같은 전차인의 경우도 전차 후 상당한 기간 내에 전입신고를 하였다면 임차인의 최우선변제권을 대위하여 행사할 수 있을 것입니다.