비주거용건물에 저당권 설정 후 주거용건물로 용도변경 된 경우 임대차 전문 변호사님에게 상담받고 싶습니다.

Question

안녕하세요. 제가 임대차 전문변호사님에게 상담받고 싶은 게 있어 이렇게 글을 올립니다.

원래 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정됐습니다. 그 후에 그 건물이 주거용 건물로 용도변경 되었고 저는 이를 임차하여 거주하였습니다.
이 경우 저는 위 주택의 경매절차에서 주택임대차보호법상 소액임차인 최우선변제권을 행사하여 근저당권자보다 우선변제를 받을 수 있나요?

Answer 1

대법원은 “주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로(제1조),합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것은 허용되지 않는다고 할 것인바, 주택임대차보호법 제2조 가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하며, 건물 등기부상 ‘건물내역’을 제한하고 있지도 않으므로, 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조 에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.”고 판시하였습니다(대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다26879 판결). 따라서 위 판례에 따를 때 공부상 비주거용 건물이었을 때 설정된 근저당권이 있다고 하더라도 이후 주거용 건물로 용도변경된 주택을 임차한 임차인인 귀하는 주택임대차보호법의 적용을 받아 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.