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보증금액이 감액된 경우 소액임차인 최우선변제권 행사 관련 상담

2020.01.27

안녕하세요. 소액임차인 최우선변제권 행사와 관련해서 상담을 받고 싶은 주택임차인입니다.

임차인인 저는 2017년 7월에 임대인 乙과 임대차계약을 체결하였습니다.
저는 처음 임대차 계약을 체결할 때, 보증금 액수가 많아 소액임차인 요건에 해당하지 않았습니다. 그런데, 그 후 새로 임대차계약을 하면서 보증금을 감액하여 소액임차인 요건에 해당하게 되었습니다.
이 경우 저는 최우선변제권을 행사할 수 있나요?

로앤굿
변호사 답변
2020.01.27
대법원은 “실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다.”고 판시하였습니다(대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결). 따라서 위 판례에 따를 때 새로운 임대차계약이 통정헝위표시에 해당한다는 등의 사정이 없는 한 甲은 감액된 보증금액수에 따라 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.
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