무료 법률상담을 신청합니다. 임대차기간 내 임대차보증금의 증감ㆍ변동 시, 소액임차인 판단 기준

Question

안녕하세요. 임대차변호사님과 무료 법률상담을 신청합니다. 제가 임대차보증금에 변동이 있으면 소액임차인인지를 어떻게 판단해야 하는지 알고 싶습니다.

상황은 이렇습니다. 저는 원래 소액임차인이었습니다. 저는 주택을 임차하고 있는 중에 임대인과 합의하여 임대차보증금변동이 있었고, 보증금을 증액하기로 했습니다.
이 경우 저는 최우선변제권을 행사할 수 있는 소액임차인인지 여부는 언제를 기준으로 판단하게 되는 것인가요?

Answer 1

판례는 “임대차관계가 지속되는 동안 임대차보증금의 증감ㆍ변동이 있는 경우, 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단시점은 원칙적으로 배당시로 봄이 상당하고, 따라서 처음 임대차계약을 체결할 당시 임대차보증금의 액수가 적어서 소액임차인에 해당한다고 하더라도 그 후 갱신과정에서 증액되어 그 한도를 초과하면 더 이상 소액임차인에 해당하지 않게 되고, 반대로 처음에는 임대차보증금의 액수가 많아 소액임차인에 해당하지 않는다 하더라도 그 후 갱신과정에서 감액되어 한도 이하로 되었다면 소액임차인에 해당한다.”라고 판시하였습니다(대구지방법원 2004. 3. 31. 선고 2003가단13401 판결). 따라서 위 판례에 따를 때 경매대금의 배당시의 보증금 액수를 기준으로 甲이 소액임차인에 해당하는지를 판단하게 됩니다.