계약해제로 임대인의 소유권등기 말소 시 주택임차권의 보호에 대해 질문 있습니다

Question

안녕하세요. 주택임차권 보호에 대해 질문이 있어 글을 남기겠습니다. 잘 아시는 임대차 변호사님 계시면 알려주시면 정말 감사하겠습니다.

저는 A가 B로부터 분양 받아 소유권이전등기 된 주택을 A로부터 전세보증금 6,000만원에 임차하였습니다. 입주와 주민등록전입신고를 마치고 거주하고 있었는데, A가 B에게 분양대금으로 교부한 어음이 결재되지 않았다는 걸 알게 됐습니다. 그래서 A와 B의 분양계약이 해제되었으며, B는 C에게 위 주택을 다시 분양하여 A의 소유권이전등기는 말소되었습니다. 그리고 C명의로 소유권이전등기가 되었습니다.

그러자 C는 저에게 위 주택을 명도 하라고 하는데, 저는 C에게 대항할 수 없을까요?

Answer 1

「민법」 제548조 제1항은 “당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제3자의 권리를 해하지 못한다.”라며 제3자 보호를 위한 단서를 규정하고 있는바, 주택임차권자가 「민법」 제548조 제1항 단서 소정의 제3자에 해당하는지 문제됩니다. 위 사안과 관련하여 판례는 “민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자라 함은 계약목적물에 관하여 권리를 취득한 자 중 계약당사자에게 권리취득에 관한 대항요건을 구비한 자를 말한다 할 것인바, 임대목적물이 주택임대차보호법 소정의 주택인 경우 주택임대차보호법 제3조 제1항이 임대주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 자에게 등기된 임차권과 같은 대항력을 부여하고 있는 점에 비추어 보면, 소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 등기된 임차권자와 마찬가지로 민법 제548조 제1항 단서 소정의 제3자에 해당된다고 봄이 상당하고, 그렇다면 그 계약해제 당시 이미 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다.”라고 하였습니다(대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결, 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결). 따라서 귀하는 甲과 乙사이의 분양계약이 해제되기 이전에 소유자였던 甲과 임대차계약을 체결하고 「주택임대차보호법」상의 대항력을 갖추었으므로, 그 건물의 취득자인 丙에게도 「민법」 제548조 제1항 단서의 제3자로서 주택임차권을 주장할 수 있으므로, 丙의 명도청구에 응하지 않아도 될 것으로 보입니다.