임대인이 승낙한 전대차에서 전차인의 과실로 임차주택이 소실된 경우 상담해주세요

Question

로앤굿 임대차 변호사님들에게 상담받고 싶은 게 있습니다. 임차주택 소실 관련 전차인 과실에 대해 알고 싶습니다.

저는 자기소유 주택을 A에게 임대하였던 바, A는 제 승낙을 받아 그 주택 전부를 다시 B라는 사람에게 전대하였습니다.
그런데 B의 과실로 인하여 그 주택 전부가 소실됐습니다. 그렇다면 저, A, B 간의 법률관계는 어떻게 되나요? 손해배상을 한다면 책임은 어떻게 따질 수 있을까요? 알려주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

임대차계약에 의하여 타인의 물건을 임차하고 있는 자가 스스로 다시 임대인이 되어 그 물건을 제3자(轉借人)에게 사용·수익하게 하는 것을 전대차(轉貸借)라고 합니다. 「민법」 제629조는 “임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.”라고 규정하여 제한적으로 임차권의 양도와 전대차를 인정하고 있습니다.위 사안처럼 임대인 甲의 승낙에 의한 전대차인 경우 乙과 丙간의 전대차관계는 유효합니다. 그러므로 전대인 乙과 전차인 丙 사이에서 전대차에 따른 권리의무관계가 임대차의 범위 내에서 당연히 발생합니다.전차인 丙의 입장에서 보면 권리 면에서는 직접 乙에게만 미치고 甲에게는 미치지 못하는 반면, 의무 면에서는 甲과 乙의 양쪽에 부담하나 제1차적으로는 甲에게 직접 의무를 부담합니다. 즉, 같은 법 제630조는 “임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다.”라고 규정하고 있습니다. 이 의무는 목적물의 보관의무의 위반에 기한 손해배상의무, 임대차종료 시 목적물반환의무, 차임지급의무 등을 포함합니다.따라서 사안과 같이 丙이 과실로 인하여 임차물이 소실되도록 하였다면, 甲은 丙에게 직접 채무불이행의 책임을 물을 수 있습니다.한편, 전대차가 이루어졌더라도, 甲과 乙의 임대차계약관계에는 영향이 없으므로, 전대인 乙의 입장에서 보면 甲에 대한 각종 권리·의무가 그대로 유지됩니다. 따라서, 乙이 丙의 선임·감독에 있어서 과실이 있으면 甲은 乙에게 손해배상을 청구할 수도 있을 것입니다. 그리고 乙과 丙의 甲에 대한 손해배상의무는 일종의 부진정연대채무가 된다 하겠습니다.