임차보증금에 대한 전부명령 송달 후 연체된 월세의 공제 여부 법률상담 요망

Question

임대차 변호사님과 법률상담을 받고 싶습니다. 임차보증금 전부명령 송달 시 연체된 월세가 공제될 수 있을까요?

저는 친구에게 1,000만원을 대여하였습니다. 그런데 친구는 변제를 해주지 않았고, 친구의 주택임차보증금 1,000만원에 대하여 압류 및 전부명령을 받았습니다.
그러나 위 주택임대인 A씨는 임차보증금압류 및 전부명령을 송달 받고도 친구가 주택을 명도하지 아니한다는 이유로 보증금을 내주지 않았습니다. 결국 부득이 제가 임대인을 대위하여 건물명도소송절차를 거쳐 명도하자, 임대인은 명도 시까지 친구가 연체한 차임을 공제한 금액 200만원만을 지급하겠다고 합니다.
이 경우 전부명령 송달 후의 연체차임도 공제되어야 하나요?

Answer 1

위 사안과 관련하여 판례는 “건물임대차에 있어서의 임차보증금은 임대차존속중의 임료뿐만 아니라 건물명도의무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 가지는 일체의 채권을 담보하는 것으로서, 임대차종료 후에 임대인에게 명도 할 때 체불임료 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생하고, 또한 임차보증금을 피전부채권으로 하여 전부명령이 있은 경우에도 제3채무자인 임대인은 임차인에게 대항할 수 있는 사유로써 전부채권자에게 대항할 수 있는 것이어서 건물임차보증금의 반환채권에 대한 전부명령의 효력이 그 송달에 의하여 발생한다고 하여도 위 보증금반환채권은 임대인의 채권이 발생하는 것을 해제조건으로 하는 것이므로, 임대인의 채권을 공제한 잔액에 관하여서만 전부명령이 유효하다.”라고 하였습니다(대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결, 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 등 판결). 다만 판례에 따르면 제3채무자인 임대인이 임대차보증금에서 공제될 차임채권 등의 발생원인에 대하여 주장·입증을 하여야 합니다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323 판결).그리고 임차인의 목적물반환의무도 위 금액에 관하여서만 서로 동시이행관계에 있게 됩니다(대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결, 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결, 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결).따라서 귀하의 경우 甲의 연체된 임차료를 공제하고 남은 금액에 대해서만 乙에 대해 청구할 수 있겠습니다.