임대차 변호사님! 주택 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 임대인과 체결한 임대차계약의 효력에 대해 알고 싶습니다.

Question

임대차 변호사님, 안녕하세요. 제가 임대차계약을 했는데 주택 소유자가 아닌 경우에 대해 질문이 있습니다.

저는 A주택에 대하여 등기부등본상 주택 소유자는 아니지만 소유자의 배우자인 B와 임대차계약을 체결하였습니다.
그 후 위 주택을 인도받아 전입신고를 마치고, 임대차계약서에 확정일자를 받았는데 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득할 수 있을까요?

Answer 1

대법원은 “주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다”고 판시한 바 있습니다(대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다45689 판결). 위 판결에서는 주택 소유자는 아니지만, 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인에 해당하는지 여부를 판단하는 기준으로 ① 소유자와 임대인의 등기부상 주소가 같은지, ② 소유자가 임대인과 체결한 임대차계약에 별다른 이의를 제기하지 않았는지 등을 고려하였음을 알 수 있습니다. 따라서 귀하와 乙의 임대차계약 체결과정에 위와 같은 사정이 인정될 수 있다면 주택임대차보호법이 적용되어 동법 상의 우선변제권을 주장할 수 있을것으로 보입니다.