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건물용도가 변경된 경우에 대해 임대차 변호사 상담

2020.01.27

안녕하세요. 임대차 변호사님과 상담을 하고 싶은 문제가 있습니다.

저는 건물을 소유하고 있는데, 그 건물을 약 2년간 제 개인적인 용도로 점포 및 사무실로 사용했습니다. 그랬다가 최근에 제 개인적인 사정으로 인해 근저당권이 설정됐습니다. 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경된다면, 이를 임차한 소액임차인이 근저당권자에 대하여 우선변제권이 생기나요?

로앤굿
변호사 답변
2020.01.27
대법원은 “주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로(제1조), 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것은 허용되지 않는다고 할 것인바, 주택임대차보호법 제2조가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하며, 건물 등기부상 ‘건물내역’을 제한하고 있지도 않으므로, 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다”고 판시한 바 있습니다(대법원 2009.08.20. 선고 2009다26879 판결). 따라서 위 판결에 따를 때 귀하 역시 특별한 사정이 없는 한 소액임차인으로서 근저당권자에 대하여 우선변제권을 행사 가능합니다.
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