건물용도가 변경된 경우에 대해 임대차 변호사 상담

Question

안녕하세요. 임대차 변호사님과 상담을 하고 싶은 문제가 있습니다.

저는 건물을 소유하고 있는데, 그 건물을 약 2년간 제 개인적인 용도로 점포 및 사무실로 사용했습니다. 그랬다가 최근에 제 개인적인 사정으로 인해 근저당권이 설정됐습니다. 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경된다면, 이를 임차한 소액임차인이 근저당권자에 대하여 우선변제권이 생기나요?

Answer 1

대법원은 “주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로(제1조), 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것은 허용되지 않는다고 할 것인바, 주택임대차보호법 제2조가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하며, 건물 등기부상 ‘건물내역’을 제한하고 있지도 않으므로, 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다”고 판시한 바 있습니다(대법원 2009.08.20. 선고 2009다26879 판결). 따라서 위 판결에 따를 때 귀하 역시 특별한 사정이 없는 한 소액임차인으로서 근저당권자에 대하여 우선변제권을 행사 가능합니다.