전문변호사님! 임대차계약이 갱신된 경우 종전의 대항력과 우선변제권의 효력 알려주세요

Question

임대차 전문변호사님에게 여쭙습니다. 임대차계약이 갱신되면 대항력과 우선변제권이 어떻게 되는지 알고 싶습니다.

저는 이전 계약에서 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태였습니다. 거주에는 문제가 별로 없었기에 주택임대차계약을 갱신했는데, 그러면 종전 보증금의 범위 내에서 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되는지 알고 싶습니다.

Answer 1

대법원은 “주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주민등록과 주택의 인도를 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 생기고, 또한 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때에 후순위권리자 등보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 가진다. 그리고 대항력과 우선변제권을 갖춘 임대차계약이 갱신된 경우에도 종전 보증금의 범위 내에서는 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다”고 판시한 바 있습니다(대법원 2012.7.12. 선고 2010다42990 판결). 따라서 위 판결에 따를 때 최초 임대차계약 체결 후 주민등록과 주택의 인도를 마치고, 확정일자를 갖추어 대항력과 우선변제권을 취득한 임차인은, 종전 임대차계약을 갱신한 경우에도 기존의 대항력과 우선변제권을 그대로 행사할 수 있습니다.