임대차변호사님, 임차인의 대항력의 한계 질문 있습니다

로앤굿
작성자 비공개
2020년 1월 27일 9:05 오전

안녕하십니까. 임대차변호사님에게 도움을 받고 싶습니다. 임차인 대항력 한계에 대해 자세히 알려주시면 감사하겠습니다.

우선, 제가 임차하게 된 건물이 그 존립을 위한 토지사용권을 갖추지 못한 상태입니다. 또한, 토지소유자가 건물소유자에 대하여 당해 건물의 철거 및 그 대지의 인도를 청구할 수 있는 상황으로 알고 있습니다. 저는 건물에서 나가고 싶지 않은데 만약 제가 대항력을 갖추면 위 퇴거청구에 대항할 수 있나요?

로앤굿
변호사 답변
2020년 1월 27일 9:05 오전
대법원은 “건물이 그 존립을 위한 토지사용권을 갖추지 못하여 토지의 소유자가 건물의 소유자에 대하여 당해 건물의 철거 및 그 대지의 인도를 청구할 수 있는 경우에라도 건물소유자가 아닌 사람이 건물을 점유하고 있다면 토지소유자는 자신의 소유권에 기한 방해배제로서 건물점유자에 대하여 건물로부터의 퇴출을 청구할 수 있다. 그리고 이는 건물점유자가 건물소유자로부터의 임차인으로서 그 건물임차권이 이른바 대항력을 가진다고 해서 달라지지 아니한다. 건물임차권의 대항력은 기본적으로 건물에 관한 것이고 토지를 목적으로 하는 것이 아니므로 이로써 토지소유권을 제약할 수 없고, 토지에 있는 건물에 대하여 대항력 있는 임차권이 존재한다고 하여도 이를 토지소유자에 대하여 대항할 수 있는 토지사용권이라고 할 수는 없다. 바꾸어 말하면, 건물에 관한 임차권이 대항력을 갖춘 후에 그 대지의 소유권을 취득한 사람은 민법 제622조 제1항이나 주택임대차보호법 제3조 제1항 등에서 그 임차권의 대항을 받는 것으로 정하여진 ‘제3자’에 해당한다고 할 수 없다”고 판시한 바 있습니다(대법원 2010.08.19. 선고 2010다43801 판결). 따라서 위 판결에 따를 때 대항력을 갖춘 임차인이라 하더라도, 임차주택과 토지의 소유자가 다르고 건물에 대한 토지사용권이 없는 경우라면, 토지소유자의 적법한 건물명도청구에 대하여 대항할 수 없을 것으로 보입니다.