임차인이 저당권설정등기 후 임차보증금을 증액한 경우 무료전화상담 받고 싶습니다

Question

임대차 전문변호사님에게 무료전화상담을 받고 싶습니다. 임차보증금 증액과 관련하여 물어보고 싶은 것이 있습니다.

우선, 제가 계약한 임차건물에 관해 저당권설정등기가 잡혔는데, 저는 그 전에 대항력을 갖춘 상태입니다. 그리고 저당권설정등기 후 임대인과 합의하여 임차보증금을 증액하게 됐습니다. 그 증액한 보증금으로 위 저당권에 기해 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 있나요?

Answer 1

대법원은 “임차인이 임차건물에 관한 저당권설정등기 이전에 대항력을 갖춘 임차권을 취득한 경우에는 그 임차권으로써 저당권자에게 대항할 수 있음은 물론이나, 저당권설정등기 후에 임대인과 사이에 임차보증금을 증액하기로 합의하고 증액된 부분의 보증금을 지급하였다면 그 합의는 저당권자의 권리를 해하는 것이므로 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 것이다. 따라서 임차인은 위 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자의 건물명도 청구에 대하여 증액 전 임차보증금을 상환 받을 때까지 그 건물을 명도 할 수 없다고 주장할 수 있을 뿐이고 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로써는 소유자에게 대항할 수 없는 것이다”고 판시한 바 있습니다(대법원 2010.05.13. 선고 2010다12753 판결). 따라서 위 판결에 따를 때 저당권설정등기 이전에 대항력을 갖춘 뒤 저당권설정등기가 마쳐진 이후 임대인 乙과 합의하여 보증금을 증액한 임차인 甲은, 후에 위 저당권에 기해 건물을 경락받은 소유자 丙에 대하여 증액한 보증금으로써는 대항할 수 없고, 다만 저당권설정등기 이전의 보증금에 기하여 대항할 수 있다고 할 것입니다.