주택임대차보호법상 임차인의 지위를 강화하기 위하여 별도의 전세권설정계약을 체결한 경우에 대해 용산구 변호사님께 질문하고 싶습니다.

Question

안녕하세요. 임대차 문제 때문에 용산구 변호사님과 상담하고 싶습니다. 제 사무실이 용산역 일대에 있으니 근처에서 만날 수 있게 된다면 좋을 것 같습니다.

우선 저는 2012년 9월 26일 A가 소유하고 있는 대지 및 위 지상 건물에 관하여 3,000만원에 2012년 9월 27일부터 2년간 임대차계약을 맺었으나 전입신고는 하지 않았습니다. 이후 임차인으로서 지위를 보다 분명히 하기 위하여 2012년 11월 4일 위 건물에 대하여 A와 별도로 전세권설정계약을 했습니다. 같은 날 전세권 설정등기도 경료하였습니다.
이후 저는 전입신고를 하면서 임대차계약서가 아닌 위 전세권설정계약서에 확정일자를 받았습니다.
이러한 경우에도 제 전입신고 및 확정일자는 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 있을까요?

Answer 1

본 사안과 같은 경우에 판례는 “주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 자신의 지위를 강화하기 위한 방편으로 따로 전세권설정계약서를 작성하고 전세권설정등기를 한 경우에, 따로 작성된 전세권설정계약서가 원래의 임대차계약서와 계약일자가 다르다고 하여도 계약당사자, 계약목적물 및 보증금액(전세금액) 등에 비추어 동일성을 인정할 수 있다면 그 전세권설정계약서 또한 원래의 임대차계약에 관한 증서로 볼 수 있고, 등기필증에 찍힌 등기관의 접수인은 첨부된 등기원인계약서에 대하여 민법 부칙 제3조 제4항 후단에 의한 확정일자에 해당한다고 할 것이므로, 위와 같은 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증에 등기관의 접수인이 찍혀 있다면 그 원래의 임대차에 관한 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 보아야 할 것이고, 이 경우 원래의 임대차는 대지 및 건물 전부에 관한 것이나 사정에 의하여 전세권설정계약서는 건물에 관하여만 작성되고 전세권등기도 건물에 관하여만 마쳐졌다고 하더라도 전세금액이 임대차보증금액과 동일한 금액으로 기재된 이상 대지 및 건물 전부에 관한 임대차의 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 봄이 상당하다”고 판시하여, 단순히 임차인의 지위를 강화하기 위한 전세권설정계약 및 위 계약서상에 확정일자를 받았다고 하더라도 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 있음을 확인하였습니다(대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결).따라서 비록 甲이 임대차계약서가 아닌 전세권설정계약서에 확정일자를 받았고, 전세권설정계약서에는 대지에 대한 부분이 누락되어 있다고 하더라도 실질적으로 임대차계약서와 전세권설정계약서 간에 동일성을 인정할 수 있으므로 甲은 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 있습니다.